Es gibt mehr als 600 Hausverwaltungen in Berlin. Die eine macht ihren Job sehr gut, die andere nicht. Aber was machen Hausverwaltungen eigentlich? Und wer zahlt die Kosten für die Verwaltung? Hier gibt es Antworten auf die 5 drängendsten Fragen.

1. Was sind die Aufgaben einer Hausverwaltung in Berlin?

Was macht eigentlich eine Hausverwaltung und für was wird sie benötigt? Diese Frage kann man unterschiedlich beantworten, je nachdem, ob es sich bei dem Objekt um ein Mietshaus oder ein Haus mit Eigentumswohnungen handelt.

Hausverwaltung für Wohnungseigentümergemeinschaften

In einem Haus mit Eigentumswohnungen regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), welche Aufgaben die Hausverwaltung übernehmen muss. Dazu gehören insbesondere die folgenden Pflichten:

• eingenommene Gelder verwalten
• alle Zahlungen und Leistungen bewirken und entgegennehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen
• Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums (z.B. Treppenhaus, Heizung, Garage, Außenanlagen)
• Aufstellen eines Wirtschaftsplanes
• Erstellen der Jahresabrechnung
• Verwalten der Instandhaltungsrücklagen
• Durchführen der Eigentümerversammlung
• Umsetzen der in der Versammlung gefassten Beschlüsse

Die Hausverwaltung darf zudem notwendige Verträge mit Handwerkern, Technikern und  Reinigungskräften abschließen. Auch das Überwachen der korrekten Ausführung der Dienstleistungen zu den Pflichten.

Hausverwaltung für Häuser mit Mietwohnungen

Etwas anders gestaltet sich die Lage für Hausverwaltungen für Mietshäuser. Die Hausverwaltung und der Eigentümer können hier in einem individuellen Vertrag sehr genau und differenziert die Aufgabenfelder der Hausverwaltung festlegen. Je nachdem wie viel Verantwortung der Eigentümer abgeben möchte, kann neben den klassischen Instandhaltungsaufgaben, dem Abwickeln der Nebenkostenabrechnung auch die Neuvermietung von Wohnungen in die Hand der Hausverwaltung gelegt werden.

2. Wer trägt die Kosten für eine Hausverwaltung?

Die Kosten für eine Hausverwaltung trägt der  Eigentümer. Diese können auf den Wohnraummieter nicht umgelegt werdenWas eine Hausverwaltung kostet, richtet sich nach der Größe des Objekts sowie dem erwarteten Aufwand. Grundsätzlich liegt der Preis einer Hausverwaltung in Berlin zwischen 15 und 30 Euro pro Einheit. Hier gilt: Je mehr Wohneinheiten das Objekt hat, umso günstiger wird der monatliche Preis pro Einheit.

3. Wer kann eine Hausverwaltung gründen?

Wer kann eigentlich eine Hausverwaltung haben? Benötigt man dazu spezielle Kenntnisse? Das sind häufige Fragen.

Tatsächlich ist es so, dass nahezu jeder Bürger eine Hausverwaltung gründen kann. Ob als Team oder als Ein-Mann-Firma: Traut man sich diesen Job, der sowohl kaufmännisches, rechtliches wie auch technisches Wissen erfordert zu, kann man eine Hausverwaltung gründen. Gesetzliche Zugangsvoraussetzungen werden derzeit von der Bundesregierung erarbeitet, um zukünftig Haus- und Wohnungseigentümer besser vor Vermögensschäden zu schützen, die durch Fehler eines nicht ausreichend qualifizierten Hausverwalters entstehen können.

4. Wer überprüft und kontrolliert die Hausverwaltung?

Ist man Eigentümer einer Wohnung, hat man grundsätzlich das Anrecht auf den Einblick in die WEG-Unterlagen. Oft wird auch ein Verwaltungsbeirat gegründet, der dem Verwalter auf die Finger schaut und in seinen Aufgaben unterstützt. Bei Mietobjekten obliegt dem Eigentümer die Überprüfung der  Tätigkeiten der Hausverwaltung..

5. Kann man die Hausverwaltung wechseln?

Grundsätzlich kann man die Hausverwaltung wechseln – die Frage ist nur, zu welchem Zeitpunkt. In aller Regel ist im Vertrag festgehalten, wie lange die Hausverwaltung mit den Eigentümern zusammenarbeitet. Die reguläre Kündigungsfrist liegt zumeist zwischen drei und sechs Monaten. Es gibt aber auch gewichtige Gründe, warum man der Hausverwaltung bereits vorab kündigen kann. Bei Eigentumswohnungen können das folgende Gründe sein:

• Die Jahresabrechnung liegt nach 15 Monaten noch nicht vor.
• Der Verwalter setzt die in der Eigentümerversammlung getroffenen Beschlüsse nicht korrekt um.
• Er verweigert den Einblick in die Versammlungsprotokolle und lässt die Wohnungseigentümer die Abrechnungsunterlagen nicht einsehen.
• Er führt strafbare Handlungen wie Fälschen von Dokumenten, Diebstahl oder Veruntreuung aus.
• Der Verwalter ist insolvent.

Bei Mietobjekten können ähnliche Differenzen zwischen dem Eigentümer und der Hausverwaltung ein Grund sein, die Zusammenarbeit vorzeitig zu beenden.

Wie findet man eine gute Hausverwaltung?

Es ist von außen häufig schwer zu erkennen, ob eine Hausverwaltung professionell, zuverlässig und korrekt arbeitet. Wenn Sie eine neue Hausverwaltung suchen, fragen Sie im Bekannten- und Freundeskreis nach guten Erfahrungen. Achten Sie bei einer Hausverwaltung möglichst auf die folgenden wesentlichen Kriterien:

• Qualifikation der Mitarbeiter (Immobilienkaufleute, Techniker oder Architekten)
• Zugehörigkeit zu einem der Immobilienverbände (BBU, BFW etc., Informationen über wichtige Gesetzesänderungen, Fortbildung)
• Rechtsform des Unternehmens (haftendes Kapital, bessere Einschätzung des Insolvenzrisikos)
• Wie lange besteht das Unternehmen am Markt
• Vermögensschadenhaftpflichtversicherung vorhanden

Hausverwaltungen verwalten einen wesentlichen Teil des Vermögens ihrer Kunden und haben Zugriff auf große Bankbestände. Dieses Vermögen sollten Sie nur jemandem überlassen, den Sie genau geprüft haben und dem Sie vertrauen.

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